Торговий ринок землі: передумови і новації

Майже 30 років в Україні діяв мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення. Як змінить ситуацію Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», розповідає експерт.

Певні ознаки мораторію на набуття права власності та відчуження земель сільськогосподарського призначення було закладено у першій редакції Земельного кодексу. Пізніше рішенням Верховної Ради на законодавчому рівні було закріплено уточнене поняття заборони відчуження та зміни цільового призначення сільськогосподарських земель, що мають особливе значення для розвитку сільського господарства в цілому та створення приватних фермерських господарств. Передумовами введення вільного обігу земель мали стати розмежування та інвентаризація земель з різним правовим статусом, інвентаризація та виділення в натурі земельних ділянок державної, комунальної та приватної власності, завершення приватизації та створення належного земельного кадастру, створення умов збереження та відтворення родючих та цінних ґрунтів тощо.

На жаль, процес затягнувся на десятиліття. З оновленням цивільного законодавства виникла парадоксальна ситуація, коли земельні норми вже давно застаріли та суперечили цивільним, а пробіли в регулюванні стали запорукою виникнення та функціонування сірих та чорних ринків земель, де відсутні точні та коректні дані навіть про площу земель різного призначення та з різним правовим титулом. Замість виконання передумов та створення реального ринку земель держава вміло користувалася механізмом заборон, роками та десятиліттями продовжуючи дію мораторію.

Не секрет, що в разі потреби землю продавали й раніше. Для цього використовували різні схеми для обходу мораторію чи для зміни цільового призначення земельної ділянки. Або застосовувалися механізми, які формально не відчужували земельну ділянку, але фактично надавали умовному покупцю всі повноваження по спорядженню, користуванню й володінню нею. Тому мораторій переважно обмежував власників земельних ділянок: не дозволяв вільно користуватися своєю власністю та створював ситуацію, коли зацікавлені в придбанні земельних ділянок могли нав’язувати потенційним продавцям свою волю й неринкову ціну.

Більш того, наявність такого рудименту системи, як «пай», значно впливає не тільки на земельні відносини, але й на інші сфери, бо невизначеність меж та інших параметрів будь-які операції з такими землями виводить в тінь через неможливість оформлення прав, зокрема й успадкування, що повертає до життя «схему пана Чічікова», описану ще в геніальному творі Гоголя «Мертві душі».

Олександр Буртовий, партнер юридичної фірми «Антіка», коментує нововведення: «З 1 липня 2021 року скасовується мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення. Протягом трьох років, до 1 січня 2024 року, продавати та купувати земельні ділянки зможуть лише фізичні особи. Очевидно, це убезпечить від можливості зосереджувати значні запаси земель в руках кількох промислових груп чи транснаціональних корпорацій, які заходитимуть в Україну. Тому що для інвесторів наша країна, де зосереджена п`ята частина всіх чорноземів світу, - перспективне джерело вкладень». Також діятиме обмеження щодо максимальної кількості землі, яку може придбати одна особа. З 1 липня 2021 року до 1 січня 2024 року продаватимуть не більше 100 га в одні руки, а з 2024 року це обмеження становитиме до 10 тис. га в одні руки.

Забороняється набуття права власності на землю сільськогосподарського призначення:

• іноземним громадянам – на землі державної чи комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, розташовані ближче 50 км від державного кордону України;
• юрособам, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
• юрособам, що належали чи належать до терористичних організацій;
• юрособам, що знаходяться у власності іноземних держав або офшорів чи бенефіціарів, яких неможливо встановити;
• юрособам з країн, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом;
• фізичним та юридичним особам, що знаходяться під санкціями.

На думку експерта, всі ці обмеження є позитивними. Але й досі відкритим залишається питання, наскільки ефективними будуть міри захисту від масового викупу земельних ділянок у селян. «Ще одне важливе питання: ціна продажу земельної ділянки. Законопроект передбачав встановлення мінімального розміру вартості земельної ділянки протягом першого року з дати, коли розпочнеться продаж земель сільськогосподарського призначення. Та щоб цієї норми дотримувалися і не вишукували різноманітні лазівки, законотворець ще має забезпечити нормативне регулювання цього питання. Окрім того, доцільним було б, щоб він також торкнувся вдосконалення земельного законодавства загалом, оскільки існуючі проблеми є досить вагомими», - вважає Олександр Буртовий. Він зазначає, що вирішення потребує ще низка нагальних питань:

• отримання та зміни цільового призначення земельних ділянок;
• контролю з боку державних органів щодо використання земель відповідно до їхнього цільового призначення;
• дотримання сівозміни та збереження родючості земель, яке в Україні недостатньо врегульоване;
• наповнення земельного кадастру, облік паїв, емфітевзис (довгострокове користування земельною ділянкою з правом збирання урожаю).

«Хочеться вірити, що до 1 липня 2021 року і Кабмін, і профільні міністерства зможуть розробити і обговорити з усіма зацікавленими сторонами проекти нормативних актів, що мають регулювати цю сферу, оновити порядок продажу, порядок ведення та внесення змін до кадастрів, порядок обліку кількості земельних ділянок, що зосереджені в руках однієї особи», - резюмує Олександр Буртовий.