Договор аренды: разорвать невозможно продолжить #3 | Raiffeisen Bank Aval Договор аренды: разорвать невозможно продолжить #4 | Raiffeisen Bank Aval
Оставайтесь дома. Все онлайн в Raiffeisen Online.
Загрузить Загрузить
Войти Переводы и Платежи
Договор аренды: разорвать невозможно продолжить #13 | Raiffeisen Bank Aval Договор аренды: разорвать невозможно продолжить #14 | Raiffeisen Bank Aval Договор аренды: разорвать невозможно продолжить #15 | Raiffeisen Bank Aval Договор аренды: разорвать невозможно продолжить #16 | Raiffeisen Bank Aval Договор аренды: разорвать невозможно продолжить #17 | Raiffeisen Bank Aval Договор аренды: разорвать невозможно продолжить #18 | Raiffeisen Bank Aval
Rus
25 Мая 2020

Договор аренды: разорвать невозможно продолжить

Кризис внес коррективы как в развитие бизнеса, так и в экономику Украины и мира. Многие предприниматели вынуждены переформатировать и оптимизировать бизнес-процессы. Как следствие - исчезла необходимость аренды части или всех коммерческих помещений, которыми пользовались раньше. Есть ли возможность досрочно расторгнуть договор аренды? Ответ дает партнер юридической фирмы «Антика» Александр Буртовой.

Этот вопрос является чрезвычайно актуальным как для арендодателей, так и для арендаторов. Поскольку все понимают, что бизнес-среда изменилась, и каждый пытается адаптироваться к новым условиям и минимизировать потери. Возможность досрочного расторжения договора аренды в значительной степени будет зависеть от условий подписанного договора. В то же время на практике часто встречаются ситуации, когда отдельные положения договоров аренды не соответствуют императивным положениям закона, отступать от которых нельзя, даже по обоюдному согласию сторон. В результате действительность соответствующих положений можно обжаловать в судебном порядке и урегулировать правоотношения сторон по правилам, установленным законом.

Нормативная база

Нормативно-правовую основу регулирования арендных правоотношений в сфере коммерческой недвижимости составляет Гражданский кодекс Украины (главы 58, 59), Хозяйственный кодекс Украины (§ 5 главы 30) и, в отдельных случаях, Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».

Действующее законодательство Украины не предусматривает возможности одностороннего отказа (как для арендодателя, так и для арендатора) от договора аренды недвижимости, заключенного в сфере хозяйствования. В то же время ч. 2 ст. 291 Хозяйственного кодекса Украины (ХКУ) устанавливает перечень обстоятельств, в результате которых договор аренды прекращается. К ним относятся:

1) истечение срока, на который был заключен договор аренды;

2) выкуп (приватизация) объекта аренды;

3) ликвидация субъекта хозяйствования - арендатора;

4) гибель (уничтожение) объекта аренды.

В ч. 3 ст. 291 ХКУ отмечается, что договор аренды может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон. При этом правовые основания для расторжения договора аренды по требованию одной стороны и последствия его прекращения определяются соответствующими положениями Гражданского кодекса Украины (ГКУ), регулирующими отношения найма.

Арендатор VS Арендодатель

Основания для расторжения договора найма по инициативе наймодателя и нанимателя установлены в статьях 783 и 784 ГКУ соответственно.

Так, ч. 1 ст. 783 ГКУ установлено, что наймодатель вправе требовать расторжения договора найма, если наниматель:

1) пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;

2) без разрешения наймодателя передал вещь в пользование другому лицу;

3) своим нерадивым поведением создает угрозу повреждения вещи;

4) не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на нанимателя.

Со своей стороны наниматель в соответствии с ч. 1 ст. 784 ГКУ имеет право требовать расторжения договора найма, если:

1) наймодатель передал в пользование вещь, качество которой не соответствует условиям договора и назначению вещи;

2) наймодатель не выполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта вещи.

Общие основания расторжения договора

Не стоит также забывать и об общих основаниях, на которых может быть изменен или расторгнут любой договор. К ним относятся:

1) существенное нарушение договора его стороной, в результате чего другой стороне нанесен ущерб, что в значительной мере лишает такую сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора;

2) существенное изменение обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора.

Изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что если бы стороны могли это предвидеть, то не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях.

Следует иметь в виду, что в связи с существенным изменением обстоятельств договор может быть расторгнут (а в исключительных случаях - изменен) по решению суда по заявлению заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит;

2) изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались;

3) выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора;

4) из сути договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Процедура расторжения договора аренды

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон в соответствии с положениями ч. 3 ст. 291 ХКУ происходит в порядке, установленном ст. 188 ХКУ. В частности, сторона договора, которая хочет изменить или расторгнуть его, должна направить предложения об этом второй стороне договора. Последняя в 20-дневный срок после получения такого предложения должна уведомить первую сторону о своем решении. В случае если стороны не достигли согласия относительно изменения (расторжения) договора или в случае неполучения ответа в установленный срок (с учетом времени почтового обращения) заинтересованная сторона вправе передать спор на разрешение суда.

Если судебным решением договор будет изменен или расторгнут, он считается таковым со дня вступления в силу данного решения, если другой срок вступления в силу не установлен по решению суда. Однако добиться изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств в судебном порядке крайне непросто.

 Поэтому при отсутствии нарушений условий договора аренды расторжение его по инициативе одной из сторон может оказаться крайне непростой, а как правило, неразрешимой задачей. И самое действенное, на мой взгляд, в данном случае - сесть за стол переговоров и попытаться обеим сторонам найти разумный компромисс.