Договір оренди: розірвати неможливо продовжити #3 | Raiffeisen Bank Aval Договір оренди: розірвати неможливо продовжити #4 | Raiffeisen Bank Aval
Новий зручний застосунок MyRaif
Завантажити Завантажити
Увійти Перекази та Платежі
Договір оренди: розірвати неможливо продовжити #13 | Raiffeisen Bank Aval Договір оренди: розірвати неможливо продовжити #14 | Raiffeisen Bank Aval Договір оренди: розірвати неможливо продовжити #15 | Raiffeisen Bank Aval Договір оренди: розірвати неможливо продовжити #16 | Raiffeisen Bank Aval Договір оренди: розірвати неможливо продовжити #17 | Raiffeisen Bank Aval Договір оренди: розірвати неможливо продовжити #18 | Raiffeisen Bank Aval
Ukr
25 Травня 2020

Договір оренди: розірвати неможливо продовжити

Криза внесла корективи як у розвиток бізнесу, так і в економіку України та світу. Чимало підприємців змушені переформатовувати і оптимізувати бізнес-процеси. Як наслідок – зникла необхідність оренди частини чи всіх комерційних приміщень, якими користувалися раніше. Чи є можливість достроково розірвати договір оренди? Відповідь дає партнер юридичної фірми «Антіка» Олександр Буртовий.  

Це питання є надзвичайно актуальним як для орендодавців, так і для орендарів. Позаяк усі розуміють, що бізнес-середовище змінилося, й кожен намагається адаптуватися до нових умов та мінімізувати втрати. Можливість дострокового розірвання договору оренди значною мірою залежатиме від умов підписаного договору. Водночас на практиці часто зустрічаються ситуації, коли окремі положення договорів оренди не відповідають імперативним положенням закону, відступати від яких не можна, навіть за обопільної згоди сторін. В результаті дійсність відповідних положень можна оскаржити у судовому порядку і врегулювати правовідносини сторін за правилами, встановленими законом.

Нормативна база

Нормативно-правову основу регулювання орендних правовідносин у сфері комерційної нерухомості становить Цивільний кодекс України (Глави 58, 59), Господарський кодекс України (§5 Глави 30) і, в окремих випадках, Закон України «Про оренду державного та комунального майна».

Чинне законодавство України не передбачає можливості односторонньої відмови (як для орендодавця, так і для орендаря) від договору оренди нерухомості, укладеного у сфері господарювання. Водночас ч. 2 ст. 291 Господарського кодексу України (ГКУ) встановлює перелік обставин, в результаті яких договір оренди припиняється. До них належать:

1) закінчення строку, на який було укладено договір оренди;

2) викуп (приватизація) об'єкта оренди;

3) ліквідація суб'єкта господарювання – орендаря;

4) загибель (знищення) об'єкта оренди.

В ч. 3 ст. 291 ГКУ зазначається, що договір оренди може бути розірваний як за згодою сторін, так і на вимогу однієї із сторін. При цьому правові підстави для розірвання договору оренди на вимогу однієї сторони та наслідки його припинення визначаються відповідними положеннями Цивільного кодексу України (ЦКУ), що регулюють відносини найму.

Орендар VS Орендодавець

Підстави для розірвання договору найму з ініціативи наймодавця і наймача встановлені у статтях 783 та 784 ЦКУ відповідно.

Так, ч. 1 ст. 783 ЦКУ встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач:

1) користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Зі свого боку наймач згідно з ч. 1 ст. 784 ЦКУ має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Загальні підстави розірвання договору

Не варто також забувати й про загальні підстави, на яких може бути змінений або розірваний будь-який договір. До них належать:

істотне порушення договору його стороною, в результаті чого іншій стороні завдано шкоди, що значною мірою позбавляє таку сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладанні договору.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, то не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Варто мати на увазі, що у зв’язку з істотною зміною обставин договір може бути розірваний (а у виняткових випадках – змінений) за рішенням суду за заявою зацікавленої сторони за наявності одночасно таких умов:

в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Процедура розірвання договору оренди

Розірвання договору оренди за ініціативою однієї із сторін згідно з положеннями ч. 3 ст. 291 ГКУ відбувається у порядку, встановленому ст. 188 ГКУ. Зокрема, сторона договору, що хоче змінити або розірвати його, має надіслати пропозиції про це другій стороні договору. Остання у 20-денний строк після одержання такої пропозиції має повідомити першу сторону про своє рішення. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору, або у разі неодержання відповіді у встановлений строк (з урахуванням часу поштового обігу) заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Якщо судовим рішенням договір буде змінено або розірвано, він вважається таким з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду. Одначе домогтися зміни або розірвання договору у зв’язку з істотною зміною обставин в судовому порядку вкрай непросто.

Тож за відсутності порушень умов договору оренди розірвання його з ініціативи однієї із сторін може виявитись вкрай непростою, а зазвичай невирішуваною задачею. І найдієвіше, на мою думку, в цьому випадку – сісти за стіл перемовин і спробувати обом сторонам знайти розумний компроміс.